Pokud máte v plánu prodávat nemovitost ve spolupráci s realitní kanceláří, zprostředkovatelská smlouva bude tou první, kterou podepíšete. Co vše v ní vždy najdete?

Pro nabízení nemovitosti je nutné uzavřít písemnou zprostředkovatelskou smlouvu, jak vyžaduje § 9 odst. 2 Zákona o realitním zprostředkování (Realitní zákon). Pokud realitní makléř nabízí vaši nemovitost bez této smlouvy, jedná v rozporu se zákonem a může být rizikovým partnerem i při samotném prodeji. Vzhledem k tomu, že se v prodeji nemovitosti jedná o vysoké finanční částky, je klíčové dodržet zákonné požadavky. Proto se vyvarujte spolupráce s makléřem, který není ochoten uzavřít písemnou zprostředkovatelskou smlouvu.

Písemná smlouva je velmi důležitá, protože stanovuje zásadní parametry realitního obchodu. Mezi tyto parametry patří účastníci, předmět prodeje, práva a povinnosti účastníků, odměna za práci realitní kanceláře a doba platnosti smlouvy. Pro klienta je zásadní, že smlouva určuje povinnosti realitní kanceláře a výši odměny za poskytované služby. Díky písemné smlouvě se minimalizuje riziko sporů mezi prodávajícím a realitní kanceláří a zajišťuje hladký průběh prodeje.

Dalším důležitým důvodem, proč zákon vyžaduje písemnou formu smlouvy, je prevence nekalých praktik. Například, pokud zájemce o prohlídku vaší nemovitosti požádá o fotografování pro svou manželku a následně tyto fotografie použije bez vašeho vědomí pro inzerci, je to nekalá praxe. Písemná smlouva tak pomáhá zabránit takovýmto nekalým praktikám.

Co musí zprostředkovatelská smlouva obsahovat?

1. IDENTIFIKACE SMLUVNÍCH STRAN

Účastníky zprostředkovatelské smlouvy jsou prodávající a realitní kancelář, která je zpravidla zastoupena realitním makléřem. Pokud je prodávajícím více osob, například manželé, je nutné, aby smlouvu uzavřeli oba. Stejně tak v případě, kdy je nemovitost vlastněna více spoluvlastníky, musí zprostředkovatelskou smlouvu podepsat všichni spoluvlastníci, kteří chtějí prodat svůj podíl na nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře.

2. DEFINICE PŘEDMĚTU SMLOUVY (NEMOVITOSTI)

V smlouvě musí být přesně specifikován předmět prodeje, což vyplývá z § 10 odst. 1 a) Zákona o realitním zprostředkování. Prodej nemusí zahrnovat pouze byt, ale také spoluvlastnický podíl na společných částech domu, pozemek či pozemky a další práva, jako například práva k přístupovým cestám. Někdy je součástí prodeje i inventář, jako je nábytek a další vybavení.

Je velmi důležité, aby tyto detaily byly jasně definovány, aby nedocházelo ke sporům v budoucnu. Nejčastěji se tak stane, když prodávající sdělí makléři, že nábytek zůstává v domě, ale makléř tuto informaci nezačlení do smlouvy. Pokud se tak stane a prodávající si nábytek odstěhuje, kupující bude zklamán a bude nucen investovat další finanční prostředky do nábytku. V takovém případě nese zodpovědnost za špatně definovaný prodej makléř, protože je jeho povinností zajistit, aby předmět prodeje byl smluvně definován a zahrnut do kupní smlouvy.

3. PRODEJNÍ / NÁJEMNÍ CENA ZA NEMOVITOSTI

Ve zprostředkovatelské smlouvě musí být vždy uvedena cena, za kterou se nemovitost respektive předmět převodu nabízí, popřípadě způsob jejího určení, jak je stanoveno v § 10 odst. 1 b) Zákona o realitním zprostředkování. Nicméně tato cena není vždy prodejní, protože nemovitost se může prodat za vyšší nebo nižší cenu, v závislosti na zájmu kupujících.

Je tedy důležité, aby se realitní makléř před zahájením prodeje s prodávajícím dohodl na prodejní strategii v případě většího nebo menšího zájmu o nemovitost. To zahrnuje rozhodnutí, zda se bude používat aukce, postupné snižování ceny nebo jiná strategie. Tyto informace by měly být zaneseny do zprostředkovatelské smlouvy nebo písemného plánu prodeje nemovitosti, který je přílohou k smlouvě. To pomůže minimalizovat případné spory a nedorozumění ohledně prodejní strategie.

4. PRÁVA A POVINNNOSTI SMLUVNÍCH STRAN

Smlouva by měla jasně vymezit práva a povinnosti obou smluvních stran. Nezávisle na slovních slibech realitního makléře byste měli požadovat písemné vymezení jeho povinností v rámci smlouvy. Důkladně si přečtěte zprostředkovatelskou smlouvu a zjistěte, jaká práva vám poskytuje.

Realitní kancelář by měla mít celou řadu povinností, které by měly být definovány v smlouvě. Nesmí vám stačit pouhý slib, že se budou snažit prodat vaši nemovitost. Je důležité vědět, jaké konkrétní kroky budou podniknuty pro úspěšný prodej. Kromě povinností byste měli požadovat i prodejní plán. Výběr kvalitní realitní kanceláře může mít vliv na dosaženou prodejní cenu, ale také na hladký průběh transakce. Proto je důležité vědět, co konkrétně bude realitní kancelář dělat.

Prodávající má zejména tři podstatné povinnosti. První z nich je pravdivě informovat o všech skutečnostech týkajících se prodeje. Druhou povinností je vyvíjet součinnost při prodeji, například umožnit zájemcům prohlídku nemovitosti nebo poskytnout informace pro vypracování průkazu energetické náročnosti budovy. Kvalitní realitní kancelář si obvykle všechny zákonné povinnosti zajistí a prodávající jen vyvíjí součinnost. Je vhodné sjednat v smlouvě, co všechno si budete muset zajistit sami a co zajistí realitní kancelář. Třetí povinností prodávajícího je zaplatit realitní kanceláři provizi za zprostředkování prodeje. Pokud se prodávající rozhodne prodat nemovitost jinému zájemci, nesmí mu realitní kancelář účtovat pokutu, ale může požadovat odměnu za své činnosti při vyhledání kupujícího.

5. PROVIZE REALITNÍ KANCELÁŘE A ZPŮSOB JEJÍHO ZAPLCENÍ

V této části smlouvy se stanovuje odměna za poskytnuté realitní služby. Je důležité vědět, kolik za tyto služby budete platit, jak je to definováno ve smlouvě. Tato povinnost je upravena v § 10 odst. 1c) Zákona o realitním zprostředkování.

Některé realitní kanceláře se však uchylují k neférovým trikům ohledně své odměny. Například tvrdí, že pro vás budou pracovat zdarma bez provize. Někteří lidé se na to chytí, ale ve skutečnosti je to lež. Ti makléři nepracují pro vás, ale pro kupujícího. Podrobnější informace o tom, co je na tomto triku zákeřného, se dozvíte v článku „Prodej nemovitosti bez provize: Zákeřný trik na prodávajícího“.

6. JAK DLOUHO BUDE SMLOUVA TRVAT A ZA JAKÝCH PODMÍNEK OD NÍ MŮŽOU SMLUVNÍ STRANY ODSTOUPIT

Doba platnosti zprostředkovatelské smlouvy není omezena Realitním zákonem. Výjimkou je výhradní zprostředkovatelská smlouva, pokud jste jako spotřebitel, kde je doba platnosti omezena na maximálně 6 měsíců dle § 17 Zákona o realitním zprostředkování.

Pokud uzavřete zprostředkovatelskou smlouvu jako spotřebitel na dobu neurčitou, výpovědní lhůta podle § 18 Zákona o realitním zprostředkování může být nejvýše jeden měsíc.

Rozlišují se také různé typy zprostředkovatelských smluv s realitní kanceláří, které můžete najít v článku Typy zprostředkovatelských smluv s realitní kanceláří.

MOŽNOSTI ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY O REALITNÍ ZPROSTŘEDKOVÁNÍ

Pokud jste spotřebitel a zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena mimo provozovnu realitní kanceláře, máte právo odstoupit od smlouvy do 14 dnů od jejího uzavření. Realitní kancelář je podle zákona povinna vás o tomto právu na odstoupení poučit.

V případě, že realitní kancelář neinformuje spotřebitele o možnosti odstoupit od smlouvy, má spotřebitel podle § 1829 odst. 2 Občanského zákoníku právo odstoupit od smlouvy do 1 roku a 14 dnů od jejího uzavření. Poučení spotřebitele o možnosti odstoupení od smlouvy je důležitou informací, kterou si můžete přečíst na webových stránkách Poučení spotřebitele o možnosti odstoupení od smlouvy.
Celé znění Zákona o realitním zprostředkování můžete najít zde.