Nájemník, který nekomunikuje

I když část škod způsobených dlužícím nájemníkem může být pokryta z kauce, to samo o sobě neznamená, že jsou problémy vyřešeny. Pronajímatel se ocitá v nepříjemné situaci, pokud nájemník nereaguje na výzvy k úhradě dluhu a vyklizení bytu.

„V tomto případě chrání Občanský zákoník slabší stranu, kterou je nájemník. Když přestane platit za bydlení, stává se obtížné jej vystěhovat, protože si stále udržuje práva nájemníka. Dlužník zůstává nájemníkem, což představuje velký problém pro pronajímatele,“ vysvětluje současný právní stav Tomáš Kašpar, viceprezident Asociace nájemního bydlení.

Jednou z možností, kterou má pronajímatel, je podat žalobu na vystěhování nájemníka po skončení nájmu. Nicméně celý proces, který zahrnuje podání výpovědi až po vyklizení bytu, může trvat roky, což brání pronajímateli v nabídce bytu jiným zájemcům. Navíc existuje možnost, že dlužník bude ignorovat i rozhodnutí soudu. Pro zlepšení vymahatelnosti dluhu je možné využít klauzuli o přímé exekuci, kterou musí obě strany podepsat jako součást nájemní smlouvy. Tato klauzule umožňuje pronajímateli provést exekuci dluhu bez čekání na rozhodnutí soudu.

Neplatící nájemník a smlouvy na kratší dobu

V Česku se většina nájemních smluv uzavírá na krátkou dobu, obvykle na jeden rok, zatímco dlouhodobé smlouvy jsou spíše výjimkou. Důvodem pro tuto praxi je obava pronajímatelů z dlužících nájemníků. Smlouvy na dobu určitou umožňují jednodušší ukončení vztahu po uplynutí dohodnutého období. I když tato nejistota může narušit jistotu nájemníků, je to částečná ochrana pro pronajímatele proti dlužníkům. Pro zlepšení vyrovnání vztahů by mohlo být výhodné upravit Občanský zákoník a zrychlit vymahatelnost práva. Tomáš Kašpar, viceprezident Asociace nájemního bydlení, naznačuje možné systémové změny s cílem ochránit práva drobných pronajímatelů.

Neplatících nájemníků přibývá

Statistika společnosti UlovDomov ukazuje, že počet „neplatičů“ se meziročně zvýšil o 11 % v posledním čtvrtletí předchozího roku a v lednu 2023 dokonce vzrostl o 34 procent. Hlavním důvodem tohoto nárůstu je současná ekonomická krize. Jakub Vysocký ze společnosti SIAN, největšího specialisty na investiční nemovitosti v Moravskoslezském kraji, konstatuje, že se situace s neplatiči nájmu sice řeší, ať už pomocí příspěvků na bydlení nebo jiným způsobem, avšak je důležité zachytit problém včas a okamžitě ho řešit ve vzájemné spolupráci mezi nájemcem a pronajímatelem. I když jen zhruba 5 procent těchto případů končí u soudu, soudní řízení trvají měsíce nebo dokonce roky. V zahraničí se situace s neplatiči nájmu řeší různými způsoby, které se liší v závislosti na právních systémech a kulturách jednotlivých zemí. Například v USA se pronajímatelé mohou obrátit na soud s tzv. „eviction notice“ (výzvou k vyklizení) v případě, že nájemník nedodržuje své povinnosti, což může zahrnovat nejen neplacení nájmu, ale i porušení dalších podmínek smlouvy. V Německu je výpovědní doba pro nájemníky, kteří neplatí nájem, obvykle kratší než pro ty, kteří své povinnosti plní. Vystěhování neplatiče je také jednodušší ve Velké Británii.

10 tipů jak předejít neplatícímu nájemníkovi

1. Pečlivá kontrola při výběru nájemníka: Proveďte důkladnou kontrolu potenciálních nájemníků, včetně jejich platební historie, zaměstnání a reference od předchozích pronajímatelů.

2. Žádost o zálohu na nájemné: Požádejte o zaplacení zálohy na nájemné předem, abyste zajistili finanční závazek nájemníka.

3. Smlouva s jasnými podmínkami: Ujistěte se, že nájemní smlouva obsahuje jasné a přesné podmínky týkající se platby nájemného, včetně sankcí za neplacení.

4. Pravidelná komunikace: Udržujte pravidelnou komunikaci s nájemníkem a sledujte stav jejich plateb. Při případných problémech s platbami jednejte okamžitě.

5. Upomínky a písemná sdělení: V případě neplacení nájemného posílejte písemné upomínky a sdělení nájemníkovi, v nichž žádáte o zaplacení dluhu a upozorňujete na možné právní důsledky.

6. Spolupráce s profesionály: V případě vážnějších problémů s neplatícím nájemníkem se obraťte na právníka nebo specializovanou firmu zabývající se správou nemovitostí, která vám může poskytnout odbornou pomoc.

7. Kontrola majetku: Pravidelně provádějte kontroly nemovitosti, abyste se ujistili, že je nájemník v souladu se smlouvou a nemáte podezření z neoprávněného podnájmu.

8. Pojištění proti ztrátám: Zvažte možnost pojištění proti neplatičům nájemného, které vám může poskytnout finanční krytí v případě, že nájemník přestane platit.

9. Včasná reakce na problémy: Pokud nájemník začne mít problémy se splácením nájemného, jednejte okamžitě. Snažte se najít řešení společně a vyhnout se eskalaci situace.

10. Sledování legislativních změn: Buďte informovaní o aktuálních legislativních změnách týkajících se nájemních vztahů a postupů při neplacení nájemného. To vám pomůže být dobře připraveni a chránit svá práva.