Nejprve se podíváme na situaci v ostatních evropských zemích a zaměříme se na ty, které mají největší podíl nájemního bydlení.

Z tabulky vyplývá, že podíl nájemního bydlení se v jednotlivých evropských zemích značně liší a pohybuje se v rozmezí od méně než 10 % až po téměř 60 %. Nejvyšší podíl nájemního bydlení mají Německo, Rakousko a Švýcarsko, kde v nájmu bydlí téměř polovina a více obyvatel. V České republice se podíl nájemního bydlení pohybuje v kategorii 20-30 %. Celkově v EU bydlí ve vlastním přibližně 65,8 % populace. V USA bydlí v nájmu přibližně 34 % populace.

V Německu: Po druhé světové válce bylo Německo zcela zdevastované a jeho bytový fond byl v troskách. Zničené byty bylo třeba obnovit a navíc vybudovat nové, aby bylo možné uspokojit obrovskou poptávku po bydlení. K obnově bytového fondu významně přispěl Marshallův plán, což byla obrovská finanční pomoc poskytnutá Spojenými státy Americkými zemím západní Evropy, včetně Německa.

Východní Německo se rozhodlo při výstavbě nových bytů následovat sovětský vzor a stavět levné paneláky. Tyto bytové domy byly většinou ve vlastnictví státu nebo obcí a nájmy byly velmi levné. Díky tomu neměli lidé v Německu potřebu investovat do vlastního bydlení a více se soustředili na svou práci a rodinu. Správa bytových domů byla kvalitní a byty byly dobře udržované.

V posledních dvaceti letech se však situace na německém trhu s bydlením výrazně změnila. Vláda se rozhodla pro privatizaci bytového fondu, což vedlo k přesunu mnoha bytových domů do rukou investičních společností. Tyto společnosti často zvýší nájemné a neinvestují dostatečně do údržby bytů. To vedlo k sociálním nepokojům a kritice vlády za neschopnost řešit tuto situaci.

Celkově lze říci, že Německo je zemí, která má silnou tradici v oblasti veřejného bydlení a státního zásahu do trhu s bydlením. Nicméně, v posledních letech se situace na trhu s bydlením v Německu výrazně změnila a trh se stává stále více privatizovaným a ovládaným investičními společnostmi. To má negativní dopad na kvalitu bydlení pro mnoho obyvatel a vede k sociálním problémům, jako jsou rostoucí nájemné a nedostatečná údržba bytů.

Mietendeckel, zákon o regulaci nájmů

Zajímavostí týkající se nájemního bydlení v Německu je tzv. „Mietendeckel„, což je zákon o regulaci nájmů, který byl zaveden v Berlíně v roce 2020. Tento zákon stanovuje maximální nájemné, které majitelé mohou za své byty požadovat, a to na základě velikosti, výbavy a lokality bytu. Podle tohoto zákona se nájemné nemůže zvýšit více než o 1,3% ročně, pokud již bylo stanoveno maximální nájemné, a nemůže být vyšší než stanovené maximální nájemné.

Tento zákon je velmi kontroverzní a vyvolal mnoho diskusí. Někteří majitelé nájemních bytů se obávají, že tato regulace nájmů bude mít negativní dopad na jejich ziskovost a mohou proto omezit investice do svých nemovitostí. Na druhé straně jsou zastánci tohoto zákona, kteří tvrdí, že pomůže udržet nájemné na přijatelné úrovni pro obyčejné lidi a zabrání tak gentrifikaci a vystěhování obyvatel s nižšími příjmy z města.

Berlínský Mietendeckel se stal inspirací pro další města v Německu, jako je Mnichov, Frankfurt nebo Hamburg, kde se také uvažuje o zavedení podobného zákona o regulaci nájmů.

Ve Švýcarsku: Přestože si většina obyvatel přeje vlastní bydlení, mnoho z nich bydlí v nájmu. Tento paradox je způsoben vysokými cenami nemovitostí, které si mnozí nemohou dovolit. Pro většinu Švýcarů je tedy vlastní bydlení nedosažitelným snem a často se rozhodují zůstat v nájmu. Zajímavostí je, že přibližně 50 % nájemních nemovitostí vlastní samostatní investoři a dalších 40 % developeři a investiční společnosti. Zbylých 10 % pak spadá do rukou fondů, obcí, družstev nebo jednotlivých kantonů. Tento fakt odráží značnou úlohu soukromého sektoru v oblasti bydlení a také růst investic do nájemního bydlení v posledních letech.

Rakousko má výhodu v kvalitní bytové politice, která má kořeny již v dobách Rakouska-Uherska. Tento systém spočívá v tom, že sociální byty staví developerské firmy vlastněné obcemi, které také zajišťují kvalitní a efektivní správu a pronajímají byty za přijatelné ceny. Díky tomuto systému většina nájemníků není nucena měnit svůj styl bydlení.

Přeformulujme to takto:

Zatímco Rakousko má efektivní bytovou politiku a většina nájemníků je spokojena s kvalitou a cenou svého bydlení, situace v Německu a Švýcarsku je méně optimistická, protože vysoké ceny nemovitostí činí vlastní bydlení pro většinu obyvatel nedosažitelným snem a mnoho lidí se musí spokojit s nájmem. V tomto kontextu není tedy překvapivé, že i v Česku se mnoho lidí snaží získat vlastní bydlení.

Zdražování nájemného je napomáháno extrémně vysokou poptávkou po nájemních bytech. Dříve byli nájemníci ti, kdo si vybírali byt, ale nyní jsou naopak pronajímatelé ti, kteří si mohou vybírat nájemníky. Tato situace není ideální a Ministerstvo pro místní rozvoj se snaží pomoci alespoň částečným řešením v podobě nového zákona o bydlení.

Není možné výrazně zvýšit poměr nájemního bydlení nejen kvůli stereotypům v mysli obyvatel ČR, ale také kvůli limitům počtu bytů. Pojďme se podívat na statistiky. V současné době vlastníme v ČR kolem 1,9 milionů bytů v osobním vlastnictví. Z toho 1,6 milionů bytů bylo privatizováno a zbývajících 0,25 milionů bytů bylo postaveno v posledních 30 letech. Včetně družstevních a nájemních bytů máme asi 600 tisíc bytů. Není možné v krátké době postavit velké množství bytů a ani nejde přeměnit existující byty na nájemní.

Někteří prognostici předpovídají, že v budoucnosti dojde k prasknutí cenové bubliny a k propadu cen nemovitostí, třeba až o polovinu. Pokud by se tak stalo, budou výhodnější ti, kdo přežili v nájemním bydlení. Nicméně, aby se bydlení v nájmu stalo skutečným a trvalým trendem, musí být splněny další podmínky. První z nich je větší jistota, tedy nájemní smlouvy uzavírané na delší dobu než jeden rok. Současně je ale nutné stanovit podmínky, aby bylo možné snadno vystěhovat nájemníky, kteří neplatí nájemné, poškozují byt, nebo se projevují nepřizpůsobivým chováním vůči sousedům. Jinými slovy, musí být nastavena pravidla, která by zajišťovala, aby nájemníci mohli plánovat svou budoucnost v bytě a pronajímatelé se nemuseli bát nepřizpůsobivých nájemníků a neplatičů kvůli současné legislativě.

Zvažme, zda bude institucionalizované nájemní bydlení mít ve své budoucnosti významnou roli. Z aktuální bytové krize vyplývá, že pravděpodobně se spojí veřejný a soukromý sektor, tj. bude navázána spolupráce mezi developeři a státem.

Na závěr lze konstatovat: Trend bydlení ve vlastním bytě stále přetrvává, ačkoli se mění jeho podoba. Mladí lidé si budou pořizovat vlastní bydlení spíše později v životě. Většina lidí bude bydlet v nájmu, což se stává spíše nutností než výběrem životního stylu. Institucionalizované nájemní bydlení může být cestou, jak řešit bytovou krizi, a spolupráce mezi veřejným a soukromým sektorem může být klíčem k jejímu řešení.